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太原楼评

业内视角

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乡村兴则国家兴，是社会的固本之策！

百万乡村当振兴，是共同富裕的战略。

亚里士多德曾说：“人是社会性的动物。无法完全脱离社会而单独生存。”

乡村是具有自然、社会、经济特征的地域综合体，兼具生产、生活、生态、文化等多重功能，与城镇互促互进、共生共存，共同构成人类活动的主要空间。

截止年，全国有69万多个行政村，.7万个自然村。乡镇是我国最基层的行政机构，共有个，包含个镇、个乡和个街道等。

自然形成村落后就有些角色，如春秋时期的里正，秦汉时期的亭长，宋元时期的保正（保长）等，大抵等同村委会主任——村长。

曾经在中国农村，保留很长时间最小的行政单位：生产队。有大锅饭和供销社的回忆。中国乡村中除了村长，还有村支书，共同发挥着治理，致富和政策引路的作用。

脱贫是乡村振兴战略的前提！

十九大报告对全面建成社会主义现代化强国作出战略部署，提出的乡村振兴战略。也是实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴中国梦的必然要求。

年我国经济总量占全球比重超过18%，万农村贫困人口全部脱贫，个贫困县全部摘帽，12.8万个贫困村全部出列，完成了消除绝对贫困的艰巨任务。

二十大报告全面建成社会主义现代化强国，推进中华民族伟大复兴。

最近一系列政策，比如全国统一大市场，重启供销社，国企混改趋势（腾讯与联通的苗头），社区搞食堂，税务强化（国税招二万）都有些干系。

有人说，这有计划的味道，实则是在高质量发展的前提下，为促进推动实现共同富裕。毕竟对国家来说，这是一盘通盘考量的筹划，所作所为皆为民族复兴！

地产城市“先富”带动乡村“后富”！

如果仔细研究中国房地产的发展史，会发现房地产行业的红利基于我国经济的崛起，城镇化政策发展的红利，人口流动限制放宽的机遇，以及税务和金融的加持。

而中国房地产行业享受的城镇化的红利之源在乡村，乡村振兴是社会的固本之策，是实现全体人民共同富裕的必然选择，要达成产业、人才、文化、生态的平衡发展。

对于房地产行业来说，共富政策的导向也大势所趋。中国最具有代表性的文化属性，不是高度同质化的现代化城市，而是基数甚为庞大的乡村！

贾樟柯的电影，很多是以汾阳县城为原型。且不说主旋律的《牧马人》质朴纯净，《千里走单骑》中丽江的乡村俊美，而《隐入尘烟》更多是乡村真实的底色。

参考年末数据，我国参加城镇职工基本养老保险的人数4.8亿人，离退休人员1.3亿人，全国的职工基本医疗约3.5亿人。

城镇化中的“新市民”，往往依旧带有农村属性的底色，养老和医疗教育上都存在一些差距。如何实现财富差距的缩小，唯有先富带动后富，乡村实现振兴！

房地产历来是资金的集中地，未来会从大量“造新城”的基建投资朝向乡村基建的广阔天地中去，同时农村土地流转，允许民企进入基建领域，都为此奠定了基石！

今年两会中，就有鼓励房地产行业参与乡村振兴，房地产转型与乡村振兴双赢发展的建议，鼓励大型房企积极参与融合产业和旅游的新兴发展模式探索。

地产在乡村振兴有哪些赛道！

房企进入广阔天地大有作为的乡村，颇有知识青年下乡的味道，既解决了城市地产“产能过剩”的开发，也给乡村带去了创新和崛起，拉近了城乡之间的距离。

地产行业处于三四五线城市的供需失衡，存在些房价和收入上的矛盾，城乡建设发展建设步调不一致等现象，房企更希望村民进县城，并不愿意去接触广大的乡村。

当年的知青下乡，缓解了城镇的就业压力，也让知识青年和农村的社会实践结合起来，对于减弱城乡差距，构建新型城乡关系也是重大的尝试。

当时的知识青年，对于农村的教育普及，医疗制度建设，以及乡镇企业的崛起都发挥了决定性作用，让很多人人爱上乡村，留在了乡村，收获了不一样人生。

同样，具备优秀资本经营操作能力，以及先进的居住建设理念的房企，有一些积极多元化的发展，如万科万达的养殖业，绿城华润的农场农夫，世合的有机农园...

城市的高房价现象，尤其是城镇化进程中的年轻家庭，由于家庭负债高而焦虑不敢生娃，担心教育成本的投资差，而少生娃。

另一个层面，乡村的“低房价”现状也是存在，由于局限于流通性，乡村开发价值尚处于洼地，建筑形态也是相对“滞后”，尤其是在中国北方。

在当下乡村战略的推动下，在绿色发展，生态结合的理念下，房地产行业将会开辟出新赛道，且偏重运营，结合于金融和互联网，将进入到长期主义的新趋势。

趋势一：乡村文旅，挖掘民俗如江西婺源！

趋势二：乡村产业，如安吉竹产云州黄花！

趋势三：乡村康养，天然清修地药都樟树！

趋势四：乡村体验，教研结合如江西婺源！

趋势五：乡村运动，如足球马场滑雪场等！

依托于可挖掘的历史沉淀发展文旅；生态天然无公害的秉性，将基础产业升级贯通塑造乡村地域品牌；地域宽广优势承载对空间要求较高的赛事，展示，训练等。

乡村开发，并非简单复制化，也不是一蹴而就的，而是要衡量地域和政策交通情况，结合房企优势及洞察分析，最大限度实现赛道的甄选，达成可持续性发展。

田园型乡村发展新机遇！

在一二线城市近郊，尤其是江浙一带，往往会发现些现代化田园，这里有短住的“新村民”，享受自然的恬静生活，也有原始的土著“老村民”有了稳定的职业生涯。

这其中有田园东方，也有绿城春风。让中国人骨子里的农耕信仰重新散发出来，那种自给自足的状态，那种自酿自藏的惬意，那种中式建筑的独有的魅力...

或许现代化田园乡村只是个端倪，随着时间的推移，趋势就会越来越明显。当一个时代缺失的东西，可能会被另一时代所补齐。

即便在欧洲，很多人的终极理想也都是一所乡间的庄园。同样在国内，地产行业在乡村振兴战略下的发展，也将承载起中国人的宅院理想，对乡村风貌的重塑，吃无公害绿色有机食品，享受曲水流觞的小聚，参悟“四千年农夫”的智慧真谛。

楼评君认为，房地产行业发展存在城乡的差距，中国的家庭财富结构中，城镇居民普遍以固定资产为主，而未来的财富增长潜力会是在乡村的崛起。

中国经济的活力在于结构性调整，内需市场的激活。改革开放四十年的红利，源于建国后以人口红利为基底，高速发展的城镇化。

未来四十年的红利，应该源于城乡结构性，依托高质量城镇为基底，构建构筑乡村振兴的道路，实现经济反哺，推进共同富裕。

故而地产行业的新赛道，必然会在乡村，而房企是否战略布局，也将关乎着其未来的命运，是沉默退出，还是能继续开花结果。

伴随疫情的封控调整，中国未来经济增速不会出现降低，民族伟大复兴必然会实现。

近期政策和现象的“洞察“分析！

楼评君对于近期现象分析，主要考虑和乡村振兴发展的关系。当然，局限于认知，仅以地产领域做思考，一家之言仅供参考。

（一）房产税和扩税编！

中央重提房产税。行业税赋的未来必然从对房企“生产税”往对个体“持有税”过度，从对公地区试点向实现全国性的全面推行。

对于房企征税是比较好管理的，耗费的人力物力有限。但对个体则是管理基数大，执行情况复杂，需补充大量人力以及完善规则，不难理解今年国考税务岗有二万。

试点城市有重庆、上海、宁夏、陕西、厦门、北京。其中重庆、上海年就开始了。年将广州、天津、苏州、杭州、南京等地个人住房纳入房产税改革试点。

地区扩展是大势所趋，比如深圳，对于多套房产或面积较高的家庭，纳税成为必然。房产税的“负担”，也为促进实现分配均衡，回归居住属性，保持良性流动。

此外，房产税征税对象为城镇居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。故而，对于乡村振兴有政策差异化的区分。

（二）统一大市场和供销社！

全国统一大市场的原则立足内需，畅通循环。核心是实现物流成本的下降，这对乡村的助力更大，这种构建也会拉动消费，更好发挥消费对经济发展的带动作用。

供销合作社其实属于全国统一大市场的“具象化”，虽然是“重出江湖”，疫情下，他承担着不同于城市的消费集散，而是以乡村和乡镇的社区为主的集散内循环。

除了供销社，城市以街道单位也会出现社区食堂，配套整合社区托幼、便利店、理发、洗衣、医疗等区域配给体系建设，而指向的是老龄化下居家养老的基底。

（三）国企混改是开放！

今年6月份，招商，华润等五家央企，率先转为国有资本投资公司！这是国企改革的信号，也是给企业“授权”的体现，以便于灵活应对市场。

11月1日，京东云城市峰会·上海站的“京东科技合作伙伴论坛”上，京东科技与中国移动通信集团上海有限公司（简称“上海移动”）签署战略合作协议。

11月2日，联通发公告称，腾讯是其长期战略投资者之一，合营公司是其与腾讯开展的正常业务合作，新设合营企业主要从事内容分发网络（CDN）和边缘计算业务。

据国家市场监管总局

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