对于南湾樟树布的拆迁困难和阻力,华润给了两个建议:“第一,旧改要争取业主三分之二意见同意很难,还是要依靠政府主导、社会参与,确保不烂尾这也是来自市政府最新的旧改意见而之前大冲股份公司自己的想法是与4个公司接洽,准备小范围合作,哪块地易拆就先动南湾的旧改还是建议走政府主导路线”

客家村落的旧改困扰

资料显示,大冲旧改面积为69余公顷,曾生活着六七万人,人口密度不低于南湾2009年3月18日,大冲第一拆启动

樟树布社区老宅较多资料图片

南方日报记者 陶清清

而樟树布社区老支部书记的说法是,樟树布旧改项目已经表决通过,有九成的居民同意拆迁,部分居民不愿意拆迁,是因为他们要价实在太高了

南湾街道负责人问道,所投200亿元中包樟树市实验小学括哪些内容?华润方面表示,主要包括了拆迁和建成成本,具体比例为拆迁约100亿元,大概15亿—20亿元安置,40亿—50亿元回迁,地价和土地出让金约30亿元“前三年投100亿没收益,主要靠后七八年回收,旧改最需要投资,特别是前三年,这也是大小开发商的区别”

旧改在法律程序上如何把握?大冲旧改开发负责人表示,这主要是拆迁利益达成,前期宣传到位了,后面工作就顺利,事先要做好宣传、教育、协商工作,等意愿一致再启动签约,否则就比较零散

4月26日早上,樟树布村一邓姓人家门口发生惊悚的一幕,清晨起床打开家门,一副棺材堵在门前惊恐的邓家人在报警的同时,第一时间通知了记者屋主邓佛生说,棺材堵门可能和上周日的拆迁谈判破裂脱不了干系他表示,自拆迁以来就不樟树市政府采购网断遭遇骚扰,包括断水断电、半夜窗前放鞭炮、石头砸屋顶、恐吓威胁等

熟悉情况的人都知道,旧改过程十分艰难,且不说漫长复杂的审批手续,即便获批后,巨大的拆迁工作也很痛苦

南湾街道相关负责人问道,拆迁谈判靠多少人完成?怎么做通村集体和业主工作?据介绍,大冲旧改中政府派了30余人,开发商自己派了40多人,股份公司30余人,一共100多人,分成6个组,挨家挨户走街串巷做工作,一个协议框架就要十几轮谈判,政府在其中发挥了重要作用

通讯员 江智航

大冲“过渡安置小区”值得借鉴

这似乎是众多社区旧改项目的通病如何杀破重围,找到一条推动旧改的快速路径?南湾把目光投向了南山区的大冲村,那里是深圳近年来最大的旧改项目之一7月初的一个阳光普照的下午江西省樟树市,记者跟随前往大冲“取经”

在大冲旧改示意图上,左边5栋写字楼回迁给村股份公司,还有四五十栋小户型物业给村民出租,中间为村民居住房,正下方为南山万象城,规模将超过罗湖万象城

目前,大冲旧改项目正在由拆迁向建设转变,其2011年度工作目标是年底回迁物业开工而当下的南湾樟树布旧改,拆迁工作还在艰难进行中,能否走出一条南湾特色的“大冲旧改新路”,尚取决于基层政府智慧

今年以来,紧靠沙湾关口的南湾街道在旧改上遇困,其主推的樟树布社区旧改项目于3年前获批,建设用地10.49公顷,房屋建筑密度高,居住条件差,大部分都是樟树布社区居民祖辈留下的老旧祖屋在拆迁过程中,由于解决赔偿问题进展艰难,导致整个项目推动困难

其中,保留客家习俗、老樟树市属于哪宅较多的樟树布社区是辖区最大的一个旧改项目,并作为向特区成立30周年献礼的城市更新项目,按照规划,原本的旧村老厂房将变身为高品质的商住区,社区经济也因此转型成长,集体资产将增值10亿元

“在实战中,大冲旧改项目一直是所在的粤海街道办的核心工作村民内心还是相信政府,尽管有时表面抗拒,这是政府工作组进驻旧改项目的意义所在

日前,随着丹平快速路的通车,从市中心罗湖到南湾仅需5分钟,从宽阔整齐的高架桥往下看,低矮破旧的樟树布村里一片瓦砾,10余栋旧楼依然没有拆完,一如南湾街道旧改办负责人的心态,乱

樟树布旧改没能幸免今年4月12日,樟树布村的一些居民就发现门口的道路被人用垃圾堵住了,他们矛头直指旧改项目开发商在旧改办公室,双方江西樟树市一度爆发激烈争执

此外,大冲旧改第二个成功之处是在拆迁过程中,华润集团采取了过渡安置小区的办法,他们留了20多栋质量好的旧物业,统一自己管理,利用旧物业修缮一新,收取低租金,改善环境,住的以老年人较多,最初住了200多户,后来增至300户,等回迁房建好后,这些过渡性物业才会被拆除“这种办法适合大的旧改项目,小项目无意义”

公共配套如何保证?开发商介绍,项目中有小学和九年一贯制两所学校,还有绿化轴、古庙广场,通过天桥与旁边的沙河公园相连,另外还有不少绿色走廊空间

南湾地处沙湾关口,与罗湖区及布吉、平湖、横岗街道相邻,交通便利辖区面积不大,人口稠密,14个社区中,有8个“村改居”社区,环境状况和城市面貌普遍较差,村民出租厂房樟树市属于哪里、物业收入日渐低下,社区产业比较低端由于土地资源十分有限,旧改是他们一直努力的方向

“这也是一个博弈过程,业主和开发商双方是运动员,政府是裁判不过艰辛是肯定的,有过封闭谈判,也有过不让坐,在门口站着谈判两小时的,需要有坚强毅力”负责大冲旧改的华润集团负责人表示

旧改是释放城市发展空间,推动城市化,带动产业发展的一条捷径,当下的深圳龙岗面临土地资源紧缺,社区经济需要升级转型,城市环境需要提升改造,众多旧改项目纷纷落地,但在推进过程中,如何有效实现拆迁,并顺利从拆迁转向建设,最大程度避免因利益引起的矛盾争执,极大地考验基层政府智慧

据了解,大冲旧改要8到10年,3年内回迁房将全建好改造前住了七八万人,改造后上报江西省樟树市临江镇规划国土委的人口数量为三四万,所住人口将转为白领为主

大冲旧改开发商华润集团负责人介绍,大冲旧改比较特殊,2006年市政府定了4个旧改项目,分别为罗湖蔡屋围、福田渔农村、岗厦和南山大冲,均为政府主导另一个特殊性是大冲旧改项目中间有两块历史遗留插花地,后来经过协调以打包方式一起出让为了这个项目,华润投入了200亿元,而市场收益是多少?相关负责人笑而不答,回答只要评估回报大于12%就接手

“政府工作组”进驻旧改意义大

南湾比较关注的是,在拆迁改造过程中,除了南山区派了旧改小组外,街道办如何作为?据现场了解,大冲旧改过程中,南山区政府派了30多人,组长由区政协主席担任,包括了局、街道办负责人,前后进驻了3年时间,前不久才撤场

南湾街道樟树市属于哪党工委书记石峰刚上任不久,就决心在旧改方面闯出一条生路7月初的一天,他带领街道10多名干部,乘坐一辆中巴前往“深圳第一旧改”南山大冲取经