交易方式1.00001.00001.0000

形状1.00001.00001.0101

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

注册资本:陆亿叁仟零贰拾肆万捌仟零肆拾壹圆整

基础设施及公共设施配套情况、环境质量状况等)、个别因素(面积、形状、

江西省安装工程消耗量定额及单位估价表》及《2004 年江西省建筑安装工程

2

因后,凭经验判断,取两者中相对合理的一种;

容积率3.63.844.24.44.64.8≥5.00

二层:楼梯面为花岗岩,乳胶漆墙面,大玻璃隔墙、石膏板吊顶天棚,

五暂估价暂估费[b]161,512.00

办一次全国药材药品交易会,中药材种植面积达 10 万亩,制药和药品流通企

樟树市城区基准地价表

委托方在确定评估基准日时考虑的主要樟树市永泰镇邮编因素包括满足经济行为实施的时

15

则,对评估对象进行公正、客观、合理、科学的评估

衢”、“四会要冲”的水陆交通要津,现代化立体交通更使她成了左右逢源、南

市场比较法是在求取一宗待评估土地价格时,根据替代原则,将待估土

其中,经楼 35kv 变电站、工业园 35kv 变电站,新基山蓝恒达 110kv 变电

公式为:

有关竣工决算资料及建筑物所在地的定额标准,结合该建筑物竣工决算书中

个面积1.02041.00001.0000

成交楼面单价(元/m2)1,153.851,079.551,181.82

≤32%,绿地 35%,商业用地使用年限 40 年,住宅用地使用年限为 70 年挂

(三)委托人与产权持有者的关系

由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收

16,472.52 平方米,结构型式为钢混、框架房屋所有权证编号分别为樟树市实验小学校歌房权证

估确定的某个时点上法定最高出让年期的土地使用权平均价格采用熟地价

五通

编号状况状况没状况

九规划设审费建筑面积×费率1.006,885.12

12.83 亿元,同比增收 2.48 亿元,增长 24.1%,比年初计划高 4.1 个百分点,

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

限公司

序号名称结构建成年月单位数量备注

编号用年期

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1建筑工程造价4,407,487.25

=(9,912,407.57+1,412,846.01)×6.31%×9÷24

其他报告使用者为与本次经济行为相关的当事方、国有资产监管部门、

业用地面积 9,000 平方米,住宅用地面积 73,800 平方米),容积率 r≤2.6,密度

地价水平呈稳步增长态势

对于其他建筑物工程选取与被评估建筑物的结构类似、构造基本相符的樟树市人才网、

十二装饰工程造价[(一)+...+(十一)]5,054,716.36

红线外“五通”及红线

a.使用年限法

经济性质:股份有限公司(上市、外商投资企业投资)

8

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

2

(二)影响资产核实的事项及处理方法

c.权属状况

限公司

与了解判断其成新率

素相邻土地利用情况工业、住宅住宅住宅住宅

b.房地产制度及房地产市场状况

装

点,需求超过供给,价格随之提高;反之则下降其成立条件是:①供给者

江西中方医药股租 , 自 第 31

(一)评估方法的选择

成新率%95%×44%+92%×51%+90%*5%=93%

交易日期2011.32010.82010..10

①基本情况

2总部大楼附楼樟房字第 a17684 号2006 年工业办公3,488.64

c.土地使用年期为法定最高出让年期,即商业为 40 年

规费(社保、公积金、保

建设密度江西省樟树市人才网≤30%≤32%≤30%≤30%

前期及其他费用项目及费率表

b.前期费用及其他费用

首层:地面为花岗岩,乳胶漆墙面,石膏板吊顶天棚,大玻门,铝合金

固定资产类别折旧年限(年)预计残值率(%)年折旧率(%)

都南大道 158 号,包括房屋建筑物及构筑物共计 4 项,其中:

本公式为:

仁和(集团)发展有限公司是仁和药业股份有限公司的大股东之一

②土地历史来源及土地权利状况

始入账价值为2006年购置的相关费用

观察法依据其评估对象的建造特点、设计水平、施工质量、使用状况和

经营范围主营:中药材种植;药材种苗培植:纸箱生产、销售;计算机

宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×k1×k2×k3×(1+∑k)

根据产权持有者提供的权属资料及现场勘察情况,待估宗地规划利用方

仁和药业股份有限公司拟收江西省樟树市邮编购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、土地

g屋面卷材防水无渗漏2019

=11,593,237×93%

截止评估基准日,委估房产尚有 16,098.78 平方米已对外出租,租赁情况

十一税金[(一)+...+(十)]×系数3.,782.32

十五前期及其他费用之和二至十四项之和1,412,846.01

5

修正系数0.850.90.9511.021.041.061.08

=11,593,237 (元)取整

土地用途商业商住商住商住

(3)房屋建筑物折旧政策

其他影响因素无限制无限制无限制无限制

22

一种评估方法

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

根据比较因素批数表,编制比较因素修正系数表,详见下表:

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

企业关于进行资产评估有关事项的说明

综合修正樟树市昌付镇邮编系数1.21871.25391.3164

外墙正立面底层为浅灰色喷石漆、其他为立邦漆

交易情况1.00001.00001.0000

使用权终止日期为 2046 年 9 月 25 日

第 1323 号展有限公司158 号

场调查和委托单位提供的建设工程前期费用及其他费用标准,计算出建筑物

②核实结果

十四人防易地建设费建筑面积×费率28.00192,783.36

地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较时,并依

十一独立工程费用-

评估对象与本次所选择的比较案例土地剩余使用年期分别为 35.24、40、

案例,各比较案例情况描述如下:

为 9.00%

地基基础独立柱基、条基承重力强、无沉降2524

交易情况100///100

1其中人工费zj 人工费[b]867,909.49

基准地价系数修正法,是在求取一宗待估宗地价格时,根据当地基准地

别面积商业 )24154)宅 24272)

表:

实例 c 为沿江南樟树市属于哪个城市路 e 地块,一面临街,宗地面积为 26,472 平方米(其中商

度≤30%,绿地 35%,商业用地使用年限 40 年,住宅用地使用年限为 70 年

元,同比增收 1.28 亿元,增长 26.6%;50 万元以上固定资产投资完成 80.6 亿

②基准地价系数修正法

江西省樟树市药都南大道 158 号房地产,特委托中通诚资产评估有限公司对

结构形式、装修标准及保温情况等对委估资产逐一走访查看,详细核实和

——通讯

3其中人工费[(4)+(5)]×系数15.0014,623.98

①市场比较法

d.城市社会经济发展状况

调整为评估基准日造价,与被评估建筑物进行比较,对其构造特征差异采用“综

待估宗地使用年期、用途、土地开发程度

成交总价(万元)24,8407,533.696,882.72

(二)成本法

23

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评樟树市实验小学估说明

软件开发;设计、制作、发布、代理国内各类广告;建筑材料、机械设备、

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道158号房地产项目评估说明

40、40 年,土地使用年期修正系数为 0.9504

分s

维护保养情况以及各部位在该评估对象所占的比重,通过评估人员现场观察

8规划设审费1建筑面积赣计收费字(2003)818 号

=93%

法定代表人:

5检验试验等六项费[(一)+(二)]×系数1.7540,429.64

四层:走道及办公区域楼梯面为花岗岩,乳胶漆墙面,大玻璃隔墙、石

二、资产核实情况总体说明 ............................................................................ 3

部电照民用照明、电梯基本完好

仁和药业樟树市观上镇邮编股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

业有限公司外,其他房屋所有权人为仁和(集团)发展有限公司,江西仁和

项目基本情况建筑物现状标准分鉴定分 合计

一平

(6)评估结论与分析

一建筑安装工程造价(1)+(2)+(3)9,912,407.57

新率,其计算公式如下:

榉木门,铝合金窗

=55.5/(55.5+4.5)×100%

f.收集施工设计图纸、工程地质勘察报告

少,一般为企业自建,故不易采用收益法进行评估

d.核实建筑物竣工时间

号(平方米)

建设密度1.00001.00001.0000

价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各

对非农建设用地的清理整顿,严格控制非农建设用地占用耕地,挖掘城市存

量土地潜力2000 年底,随着进一步深化用地制度改革,实施土地收购、储

14

依据地价评估的最有效利樟树市人才市场用原则、供需原则、替代原则和变动原则等原

区商服繁华程度较好相同较差较差

七工程造价审核费(一)×费率0.10%9,912.41

标,依据企业申报的评估基准日资产规模确定系数

2其中人工费cs 人工费 1[b]-

十安全文明施工措施费[(一)+…+(九)]×系数0.8038,817.20

平方米,结构型式为框架、钢混;截止评估基准日委估房产均已办理房屋所

构

1商业商业35.49宗地外五通,红线内平整宗地外五通,红线内平整

一、委托方及产权持有者概况

比较因素评估对象实例 a实例 b实例 c

10

对应于标准容积率的不同级别的土地,按照商业、住宅、工业用途,分别评

评估基准日委估资产账面净值为 53,120,810.28 元

仁和药业股份有限公司拟收购仁和(集团)发展有限公司所拥有的位于

16

二技术措施费csf1[b]-樟树市

消耗量定额及统一基价表》、《2004 年江西省装饰装修工程消耗量定额及统一

11

设,2006 年前后都将陆续投入使用,建成后供电能力可确保 3—5 年城市发展

重置全价=建筑安装工程费+前期及其它费用+资金成本

饰外墙涂料有龟裂2018

估原因如下:第一,对于市场法而言,由于在选取参照物方面具有极大难

别临街状况1.02041.02041.0204

樟树地处江西“大十字架”生产力布局的天心地胆之位,自古就是“八省通

十三散装水泥基金建筑面积×费率1.5010,327.68

收益法结合本次评估的目的和资产的实际情况,本次评估采用成本法

评估说明

二、资产核实情况总体说明

积为 9,587.40 平方米;首层层高 5.1 米,二至三层层高均为 4.5 米,檐高 15.70

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项樟树市张家山邮编目评估说明

(二)委估宗地上的房屋建筑物除 gsp 仓库的房屋所有权人为江西仁和药

业用地面积 2,200 平方米,住宅用地面积 24,272 平方米),容积率 r≤2.2,密度

本部分是由委托方及产权持有者出具并提供,原文附后

d.重置全价

1出让商业2046.9.2522,969.00

十一白蚁防治费建筑面积×费率1.5010,327.68

九规费(上级管理费)[(一)+(二)+(三)]×系数0.6014,446.55

土地年期修正系数0.95040.95040.9504

iv

挂牌成交日期为 2010 年 10 月,起拍价 1,760 元/平方米,成交单价 2,850 元/

五企业管理费[(1)+(2)+(3)]×系数34.2316,180.54

(二)产权持有者简介

源进行必要的查验,对有关资产的法律权属进行必要的关注

17

评估方法待估宗地作为商业用地,可收集到足够的市场交易案例,故选择

料墙面,矿棉板吊顶天棚,木门,铝合金窗

容积樟树市实验小学网率1.4/1.161.4/1.1641.4/1.12

比较因素评估对象实例 a实例 b实例 c

按照财政部、建设部和建筑物所在地的建设工程投资估算指标,依据企

与需求者各为同质的商品进行竞争;②同质的商品随价格变动而自由调节其

评估对象和评估范围是仁和(集团)发展有限公司所拥有的位于江西省

11

限公司

待估宗地个别因素如下表:

十税金[(一)+...+(九)]×系数3.34814,584.54

四层:走道及办公区域楼梯面为花岗岩,乳胶漆墙面,大玻璃隔墙、石

易案例中符合条件的案例进行比较选择案例时应符合下列具体条件:

装饰工程造价取费表

控化广播电视光缆已延伸到农村千家万户

b.核查房屋权属证及替代性文件、土地使用证

资产评估报告

4 个乡、5 个街道办事处

四、评估结论及分析 ........樟树市属于哪个省.............................................................................. 26

七[(1)+(2)+(3)]×系数35.6616,856.50

①土地登记状况

m——土地剩余年限

六利润[(1)+(2)+(3)]×系数33.2815,731.47

f.区域及个别因素条件修正:以待估宗地条件为 100,将三个比较案例

.9.1-2012.7.31

①最有效利用原则

通过现场勘查,评估人员认为:该资产由于已使用 4.5 年,且地基条件较

顶棚局部吊顶、涂料轻度变型、轻度裂缝1514

限公司

公司名称:仁和(集团)发展有限公司

年期修正系数=[ 1]/[ 1]

2009 年全市实现生产总值 121.97 亿元,可比增长 17.1%;完成财政收入

平方米

年月日

(一)评估对象与评估范围内容

外墙正立面底层樟树市人才网为浅灰色喷石漆、其他为立邦漆

7

交易情况、区域因素(距市中心距离、道路通达情况、对外交通便利情况、

如果观察法和使用年限法计算成新率的差距较大,经评估人员分析原

纳入本次评估范围内的建筑物类固定资产账面原值为 19,290,693.45 元,

的前期费用及其他费用,并加计资金成本,从而计算出委估建筑物的重置全

土地登记情况表

(2)基本概况

七利润[(一)+(二)+(三)+(六)]×系数6.50169,071.59

核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标

2

筑物使用情况较好

≤30%,绿地 35%,商业用地使用年限 40 年,住宅用地使用年限为 70 年挂

a.基准地价的确定

素其他影响因素1.00001.00001.0000

足这一目的为确定的利用方式的依据所以,土地价格是以该地块的效用作

地的土地使用条件根据樟树市国江西樟树市邮编土资源局《关于仁和(集团)发展有限公司

土地年期修正系数0.95040.95040.9504

评估对象与比较案例的比较因素条件详述见下表:

3,396.48权利人:仁和(集团)发展有限公司

a.本次基准地价的基准日为 2004 年 1 月 1 日

c.资金成本:

3

i

业园区,考虑商业用地的市场价格受区域经济影响较大,确定此次评估的土地还原利率

三、评估技术说明

成新率鉴定表

②重置成本的确定

158 号,由房屋建筑物和构筑物组成,共计 4 项,其中:

四价差cjjc[a]1,038,757.92

交易日期100///100

对于典型建筑物工程,按照《2004 年江西省建筑工程消耗量定额及统一

地价=比较案例地价×交易情况比较指数×交易期日比较指数×区域因素条

②运用市场比较法评估

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

自 1998 年樟树市人才市场以来,樟树市政府贯彻执行中发[1997]11 号文件规定,完成了

修正系数1.11.121.141.161.181.21.221.24

卫生间:楼地面为防滑地砖,瓷砖墙面,铝合金扣板吊顶

月22日至2011年7月23日,对评估范围内资产进行了实地查勘

序号费用名称计算公式费率金额(元)

预计净残值率确定的年折旧率如下:

至三层层高均为 4.5 米,檐高 15.70 米,建筑面积为 6,885.12 平方米

∑k—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

域交通状况100/98100/97100/97

窗

9

基价表》、《2004 年江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》、《2004 年

ii

件开发,包装设计,广告策划制作,建材、家电五金、百货化工(化学危险

业申报的评估基准日资产规模确定系数

11新型墙体材料专项基金8建筑面积赣财综[2005]1 号

=9,912,407.57+1,412,846.01+267,983.81

待估宗地位于宜春市樟树市邮编樟树市药都南大道 158 号,地理区位条件较为优越

三层:走道及楼梯面为花岗岩,办公区域为地毯、防静电地板,高级涂

樟树市药都南大道 158 号房地产项目

樟国用(2011)仁和(集团)发药都南大道

平方米于 2009 年重新装修

小计21,186.96

因基础设施状况1.00001.05261.0526

(6)评估案例

①地价影响因素分析

2

商业用地容积率修正系数表

1gsp 大楼樟房字第 a 年综合楼办公9,587.40

序土地权宗地土地终止用地土地开发2原始入账

樟树市城区基准地价于 2004 年 1 月 1 日为估价基准日,至本次估价基准

级涂料墙面,矿棉板吊顶天棚,木门,铝合金窗

六招投标代理费(一)×费率0.45%44,605.83

异,确定修正系数,修正基准地价从而得出评估对象地价的一种方法,其基

b.观察法鉴定

本次基准地价是指在评估对象所在的基准地江西宜春樟树市价区内,在正常市场条件下,

境内设有 9 站,铁路支线 11 条;赣粤高速、沪瑞高速、昌樟高速、105 国道、

(三)截止评估基准日,委估房产尚有 16,098.78 平方米已对外出租,租赁

因相邻土地利用情况1.00001.00001.0000

赁 1.2 万元

②供需原则

重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致

b.土地开发程度为宗地外“五通”(即:通路、通电、通讯、通上水、通下

域交通状况1.02041.03091.0309

六企业管理费[(1)+(2)+(3)]×系数26.96239,242.61

b.观察法

使用寿命有限的无形资产,其应摊销金额在使用寿命内系统内合理摊销

=10,781,710 (元)

团)发展有限公司

土地使用权出让合同》未对土地使用条件作出约定,故本次评估对于委估宗

三、评估技术说樟树市实验小学网明 ............................................................................................ 4

编号项目名称计算基数及计算公式系数(%)金额(元)

29,.6.12 起三年免租

委估资产由专门的行政部门负责维修及保养经现场勘察,在用房屋建

确定建筑安装工程费用计算结果如下表:

容积率r≤5.2r≤2.6r≤2.64r≤2.2

上了一个台阶后,将在今后一段时期内趋于平稳发展

预决算调整法确定重置全价的技术思路是:根据企业提供的建筑物类的

建筑面积、层数、层高、装修标准、设备配套完备程度基本一致的近期结算

该经济行为已获仁和药业股份有限公司第五届董事会第九次江西宜春樟树市临时会议批

际用途为办公

使用年限法依据建筑物已使用年限、使用状况和维修情况来综合考虑其

关于评估说明使用范围的声明

3施工图审查收费0.12%建安工程费赣计收费字(2003)818 号

四、关于评估基准日的说明

险、排污费)

工程或近期建成的类似建筑物单位平方米造价为参考,将类似工程建安造价

对于收益法而言,经评估师市场调研,委估对象周边的办公用房出租案例较

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

(4)评估方法

根据城镇土地估价规程和本项目的具体要求,此次评估的价格是指评估

备、交易制度,供地采取招标、拍卖方式,规范土地市场这些政府调控土

牌成交日期为 2010 年 10 月,起拍价 1,600 元/平方米,成交单价 2,600 元/平

c.委估宗地上樟树市永泰镇邮编的房屋建筑物除 gsp 仓库的房屋所有权人为江西仁和药

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

宗地剩余使

房屋建筑物2054.75

d.账面组成:委估资产均为自建,账面原值为建设成本入账

d.评估值

面积(m )账面价值

宗地的土地使用条件根据樟树市国土资源局《关于仁和(集团)发展有限公

本次列入评估范围的实物资产为建筑物类固定资产资产位于樟树市药

对于能够基本正常、安全使用的建筑物,其成新率一般不应低于 30%;

③建筑物和地上附着物状况

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产已存

e.容积率修正:商业用地宗地评估容积率需做修正,根据《樟树市土地

10白蚁防治费1.5建筑面积赣计收费字(2003)818 号

2装饰工程造价樟树市属于哪个城市5,054,716.36

业聚集效应不断增强,药品生产和流通基地的地位日益凸显

(二)土地使用权仅 1 项,土地使用权证编号为樟国用(2011)1323 号,土

积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与产权持有者相关人员共同核实

基价表》等定额标准进行取费计算,套用评估基准日时点的人材机市场价格

尚可使用年限,最后判断其成新率

樟房字第 a15025、a17684、a17685 号,房屋设计用途为工业、综合楼,实

容积率不大于 5.2;

1323 号地158 号

容积率1.20691.20271.2500

序号费用名称计算公式费率金额(元)

在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的

注册资本:壹亿捌仟捌佰壹拾捌万元整

19

查了解建筑物的结构类型特征,使用维护情况,同时,核实标定位置、数量、

建筑工程造价取费表

1

b.设备配套

a樟树市张家山邮编.装修标准:

为出让,终止日期为 2046 年 9 月 25 日,使用权面积为 22,969.00 平方米

仁和药业有限公司尚未与仁和(集团)发展有限公司签订土地租赁合同,该

(三)核实结论

对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解

容积率≤0.400.60.811.21.41.61.8

与待估宗地属同一供需圈;

7城市市政设施配套费30建筑面积赣计收费字(2003)818 号

所属开发区1.00001.00001.0000

小计16,098.78

部内墙涂料轻度裂缝4037

(1)评估范围

十防雷图审核费建筑面积×费率1.6011,016.19

2其中人工费cs 人工费 1[b]-

编号项目名称计算基数及计算公式系数(%)金额(元)

(二)房屋所有权证和土地使用权证

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

四价差cljc[b]+jxjc[b]648,876.79

资产(土地使用权)其中:

樟树通讯发达,京樟树市实验小学网站九、中国移动、中国联通等光缆主干线途经市区程

a.建筑安装工程费

见下表:

式中:k1—期日修正系数

计算设定投资在建设期内均匀投入

(5)评估过程

该公司固定资产折旧采用年限平均法按固定资产的类别、使用寿命和

宗地内主要建筑物情况表

限公司万元

九规费(上级管理费)[(一)+(二)+(三)]×系数0.6019,935.86

公告日期 2011-08-17

b.设备配套

药业有限公司为仁和药业股份有限公司全资子公司截止评估基准日,江西

分

地面抛光砖局部起壳,磨损1514

本次评估在充分调查、了解和分析被估对象实际情况的基础上,依据科

何单位和个人,不得见诸公开媒体

2.构筑物共计 1 项,为广场,结构类型为广场砖,面积为 4,280 平方米

江西药都药业有年租金 15.6

②成新率的确定

樟树市位于江西省中部,鄱阳樟树市市政府湖平原南缘,跨赣江中游两岸原名清江

使用年限法成新率=尚可使用年限/总使用年限×100%

建筑密度不大于 30%

2勘察设计费4.66%建安工程费计价格(2002)10 号

①概况

部 非承重构件粘土砖、大玻隔断基本完整

1药都南大道 158 号较好适于应用良好无

因临街状况二面临街一面临街一面临街一面临街

形状100///99

——供水

件比较指数×个别因素条件比较指数

成交地面单价(元/m )3,000.002,850.002,600.00

现状的平均土地开发水平条件下,城区不同土地级别(均质区域)内不同土地利

住所:樟树市药都南大道 158 号

与待估宗地用途应相同或相近;

a.比较实例选择

前期费用及其它费用测算表

商服繁华程度100//98100/98

经营范围主营:中药材种植,药材种苗培植,纸箱生产销售,计算机软

该资产的现状以及使用、维护均很樟树市人才交流中心正常,评估人员认为在正常使用状态下,

委托方及产权持有者提供的主要资料如下:

(4)核实的方法和结果

1gsp 大楼框架2003m9,587.40权利人:仁和(集团)发展有限公司

本次评估基准日是2011年6月30日

成交单价3,000.002,850.002,600.00

电发射设备除外)、汽车配件、金属材料批发、零售,实业投资、资本运营、

的工程量计算出各项目的基价定额直接费和建筑安装工程造价然后根据市

好,基础无不均匀沉降现象,梁、板、柱有足够的承载力,电气、水等公共

项目咨询服务(以上项目国家有专项规定的除外)

日 2011 年 6 月 30 日,2004 年到 2011 年这几年全国房地产市场活跃,待估宗

值 41.06 亿元,可比增长 16.9%

十二安装工程造价[(一)+...+(十)]450,203.96

序号承租方出租面积租期租金备注

设施使用正常现鉴定如下樟树市张家山邮编:

江西药都药业有年租金 15.6

g.在评估申报表核对无误的基础上,评估人员在企业有关人员的配合下

委估建筑物的前期及其他费用,按照建筑物所在地建设工程投资估算指

委估资产已办理房屋所有权证及土地使用权

d.对以下情况,采用合理方法确定成新率:

29,.6.12 起三年免租

4工程建设监理费2.60%建安工程费发改价格[2007]670 号

场仅 1 小时车程;赣江黄金水道中分樟树,常年通行能力达 500 吨驳位,樟

b其他消防、防雷等基本完好2522

委估宗地位于药都南大道 158 号,土地使用权证书编号为樟国用(2011)

委估资产法律权属完善

a.装修标准

八[(一)+(二)+(三)+(六)+(七)]×系数5.35148,204.25

5临时设施费[(1)+(2)]×系数8.373,857.44

目“企业关于进行资产评估有关事项的说明”委托方签章页,无正文)

值确樟树市实验小学网校定无风险收益率,即无风险报酬率为 4.11%,因委估资产所占区域为樟树市福成工

商业用地4255

个面积100/98100//100

6 月 30 日,剩余使用年限的土地使用权价格为 118,719,411 元评估价值较调

城区生产、生活用水需要,与工业开发区相配套的第二水厂正在抓紧建设

企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................... 2

b.区域因素

k3—容积率修正系数

二技术措施费380,696.60

c.综合成新率

交易案例必须为正常交易或修正为正常交易

小计16,098.78

樟树市地表水的水质优,现已形成日产 6 万吨的供水能力,可充裕满足

类比方法是以有代表性的建筑物做参照物,对同类型的樟树市临江镇邮编建筑物,在檐高、

赁 1.2 万元

本次评估,采用预决算调整法、类比方法确定重置全价

92

实例 b 为沿江南路 d 地块,一面临街,宗地面积为 26,434 平方米(其中

十安全文明施工措施费[(一)+…+(九)]×系数1.2050,569.62

使用权转让评估市场行情、容积率、微观区位条件以及土地开发程度等的差

a.一般因素

划局对该区域的规划调整所致

b.期日修正系数

费用定额》等定额标准进行取费计算,套用评估基准日时点的人材机市场价

注:五通一平:通上下水、通电、通路、通讯、场地平整

准

向为商业,现状为办公用地在现状利用条件下,委估宗地内主要建筑物如

江西仁和药业有

门窗铝合金窗、彩钢板门轻微变形2523

k2—土地使用年限修正系数

险、排污费)

=267,983.81 (元)

份有限公司个月起年租江西樟树市人才网

建设密度100///100

序建筑面积

v

13,.10.30 起四年

对委托方提供的评估资料进行核实,对有关资产法律权属资料和资料来

分

3其中人工费[(4)+(5)]×系数15.001,183.50

根据委估建筑物竣工决算书中的工程量,套用《2004 年江西省建筑工程

1.固定资产——房屋建筑物说明

比较因素修正系数表

iii

9防雷图审核费1.6建筑面积赣财综字(2000)66 号

(2)评估范围和地价定义

筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况

a.评估人员会同委托单位配合评估人员,将申报项目逐项分类查阅档案,

1其中人工费zj 人工费[b]46,086.55

综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察法成新率×60%

深入现场进行实地勘察,记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况,调

已使用年限尚可使用年限

综合成新率=使用年限法成新率×40%+观察江西省樟树市法成新率×60%

情况

委估房屋建筑物为一幢办公用房,总建筑面积为 16,472.52 平方米该楼

部门使用除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其它任

式相同,故交易方式条件指数均为 100

宅施工面积、居民的消费水平等因素分析,县住宅开发、投资规划及房价在

地市场措施的落实,加上新的《中华人民共和国土地管理法》实施,使城市

本次评估涉及的土地仅一宗,土地用途为商业用地,评估对象总面积

仁和药业股份有限公司拟收购

6

b.交通条件

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

③运用基准地价系数法评估

(3)评估原则

设备配套:给排水、照明、综合布线、消防等

据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素宜春市樟树市邮编等差

比较因素实例 a实例 b实例 c

定级与基准地价评估技术报告》,商业用地容积率修正系数表如下:

北融合的交接点:境内浙赣铁路纵贯东西,京九铁路衔接南北,两条铁路在

容积率22.22.42.62.833.23.4

尚可使用年限

13,.10.30 起四年

备注:g=44%,s=51%,b=5%

房屋建筑物名称房屋所有权证编号建成年代设计用途实际用途

影响地价的区域因素主要有产业聚集效益、交通便利度、基础

无

d.交易情况:待估宗地与本次评估所选择的比较案例的交易情况均为正

委估资产总建筑面积为 6,885.12m2,建于 2006 年该资产为地上三层的

(7)评估案例

三、关于评估对象与评估范围的说明

膏板吊顶天棚,榉木门,铝合金窗会议室为花岗岩楼地面,贴丝绒、榉木

构筑物仅 1 项,为办公楼前的广场,由樟树市人才交流中心广场、绿化等组成

(此页为仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道158号房地产项

仁和药业股份有

a.土地剩余年限:根据《城镇土地估价规程》,土地使用年限修正系数

1其中人工费360,183.65

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和

一直接工程费1,929,568.61

前 30 个月免

业用地经走访当土地管理部门,委估宗地的地类已调整为一类,该级别的

账面净值为 14,069,243.34 元,减值准备为零

序号费用名称费率计费基础依据

设水卫给水镀锌管、铸铁排水基本畅通4037

前 30 个月免

与待估宗地的交易类型相同或相似;

(此页为仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道158号房地产项

3其中人工费[(4)+樟树市人才招聘网(5)]×系数15.0019,488.91

供给量土地也是一样,其价格也是由需求与供给的互相关系而定

下:

站、清江 220kv 变电站主变容量由 12 万 kva 扩容到 24 万 kva 正在抓紧建

比较因素实例 a实例 b实例 c

设备配套:给排水、照明、综合布线、消防等

交易情况正常正常正常正常

钢混结构首层层高 5.1 层,二至三层层高均为 4.5 米,檐高 15.70 米

评定完好分值

待估宗地个别因素状况表

根据《樟树市土地定级与基准地价评估技术报告》,待估宗地位于三级商

二建设单位管理费(一)×费率1.35%133,817.50

12

(一)委托方简介

里,建成区面积 18 平方公里人口 53.7 万,市区人口 19.2 万现辖 10 个镇、

地价系数修正法等评估方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据本

七利润[(1)+樟树市实验小学校歌(2)+(3)]×系数25.08222,559.52

=5,089.76(元/㎡)

八规费(上级管理费)[(1)+(2)+(3)]×系数0.60283.62

c.交易方式:待估宗地的处置方式与本次评估所选择的比较案例交易方

需要

因况全齐全较差配套较差

榉木门,铝合金窗

=93%

自“取消福利分房、住宅货币化”政策实施后,樟树市房地产市呈现出开

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

三勘察设计费(一)×费率4.66%461,918.19

(1)基本概况

c.编制比较因素条件说明表

5临时设施费[(1)+(2)]×系数7.9769,172.39

纳入本次评估范围内的建筑类固定资产位于江西省樟树市药都南大道

3,488.64权利人:仁和(集团)发展有限公司

根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的土地评估方法主

c.核查工程决算书、竣工验收资料

序号承租方出租面积租期租金樟树市网备注

c.产业政策

项目名称杏佛路西侧地块沿江南路 d 地块沿江南路 e 地块

用途修正后成交单价4,268.034,098.163,744.42

13人防易地建设费28建筑面积赣计收费字(2003)818 号

规费(社保、公积金、保

资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×6.31%×9÷24

a.建筑安装工程费

(四)其他报告使用者

膏板吊顶天棚,榉木门,铝合金窗会议室为花岗岩楼地面,贴丝绒、榉木

3总部大楼附楼樟房字第 a17685 号2006 年工业办公3,396.48

学的评估程序,确定被估对象在地价所设定的条件下,于评估基准日 2011 年

途为商业,土地级别为一级,宗地面积为 22,969 平方米证载土地使用权人

土地权利人土地位置

该经济行为涉及的资产进行价值评估,以提供客观、公正、合理的价值依据

法定代表人:

二○一一年八月十日

险、排污樟树市实验小学网校费)

c.因素修正系数

经济性质:有限责任公司(自然人投资或控股)

公司名称:仁和药业股份有限公司

住所:樟树市药都南大道 158 号(福城工业园)

委估资产原始入账价值为43,150,902.53元,账面值为39,051,566.94元原

个形状长方形矩形矩形l型

b.前期费用及其它费用

本次评估以资产按照现行用途继续使用为假设前提,采用成本法进行评

树港为江西省三大港口之一

间要求,选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产

十一税金[(一)+...+(十)]×系数3.,749.57

交易方式100///100

金额单位:人民币元

商服繁华程度1.00001.02041.0204

该工程的正常建设工期为 9 个月,假设建设资金匀速投入,评估基准日

用类型的土地使用权单位面积最高使用年限的平均价格

结 承重构件钢筋砼柱、梁、板承重力江西省樟树市临江镇强、变形较小2524

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

情况详见下表:

82800(商业 9000,住宅26434(商业 2280,住宅26472(商业 2200,住

③成新率的确定

素环境因素1.00000.97090.9709

仁和(集团)发展有限公司:

窗

交易日期1.00001.00001.0000

d.比较因素条件指数的确定

地类一类一类一类一类

中通诚资产评估有限公司

该宗土地法定用途为商业,实际用途为办公,本次评估按法定用途评估

13

一直接工程费定额直接费[b]350,154.58

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

根据以上工作,与相关当事方沟通,形成资产核实结论

五工程建设监理费(一)×费率2.60%257,722.60

土地由西仁和药业有限公司免费使用至樟树市政府地址今

三层:走道及主要楼梯面为花岗岩,办公区域为地毯、防静电地板,高

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致

备注:gsp 仓库的房屋所有权人为江西仁和药业有限公司,房产所占用的土地使用权人为仁和(集

备

别临街状况100/98100/98100/98

并记录,以实测结果为准

b.比较因素的选择

1.35

基本公式:

宗地土地权证使用权登记用使用权终土地面积

仁和药业有限公司尚未与仁和(集团)发展有限公司签订土地租赁合同,该

六、资料清单

a.经核实,委估资产权属完善

4gsp 仓库框架2004m4,714.44权利人:江西仁和药业有限公司

为仁和(集团)发展有限公司,土地使用年限终止日期为 2046 年 9 月 25 日

内“一平”

目“企业关于进行资产评估有关事项的说明”产权持有者签樟树市人才市场章页,无正文)

仁和药业股份有限公司:

米

②构筑物

比较因素条件指数表

首层:地面为花岗岩,乳胶漆墙面,石膏板吊顶天棚,大玻门,铝合金

42,298..10.1 起一年免租

土地由西仁和药业有限公司免费使用至今

的具体条件与评估对象逐一进行比较,得出各因素对应的修正值,结果见下

3总部附楼钢混2006m2

十二新型墙体材料专项基金建筑面积×费率8.0055,080.96

常交易,故交易情况条件指数均为 100

2总部附楼钢混2006m2

实例 a 为杏佛路西侧地块,二面临街,宗地面积为 82,800 平方米(其中商

因基础设施状况100//95100/95

③替代原则

一、评估对象与评估范围说明

⑤摊销会计政策

仁和药业:拟收购樟树市药都南大道158号房地产项目资产评估报告

政府审批部门及行业协会等

土地价格随之发生改变

三组织措施费(4)+江西宜春樟树市政府(5)129,926.05

业有限公司外,其他房屋所有权人为仁和(集团)发展有限公司,江西仁和

第 1323 号,地号为 b-58,图号 0.90-0.50,地类(用途)为商业,使用权类型

(1r) m

①房屋建筑物

法定代表人:杨文龙

九安全文明施工措施费[(一)+...+(八)]×系数0.703,028.14

市场比较法单位面积地价=(5,201.45+5,138.68+4,929.15)÷3

八[(1)+(2)+(3)]×系数26.75237,379.07

第 1323 号,地号为 b-58,图号为 0.90-0.50,土地使用权类型为出让,土地用

控电话交机总容量达 7 万门,实现了村村通程控电话及传输数字化、交换程

分二期建成,一期主楼(gsp 大楼)建于 2003 年,三层,框架结构,建筑面

宗地位置面积状况基础设施状况

五金交电及电子产品、化工产品、金属材料、文体办公用品、百货的批发、

22,969m2,其土地登记详细情况樟树市张家山邮编见下表:

合调整系数”进行差异调整,得出建筑安装工程造价

工业用地4

登记用途 设定用途开发程度评估设定开发程度

板墙面,木质装饰线条,榉木板吊顶

素环境因素无污染相同江景江景

地所在区域住宅、商业用地近年来地价上涨较多,故确定期日修正系数 k1 为

21

关于进行资产评估有关事项的说明

3安装工程造价450,203.96

截至评估基准日,申报的无形资产为土地使用权,共计 1 宗具体情况

别,修正得出待估土地评估基准日的地价

前期费用包括工程项目前期规划、可行性研究、勘察设计、工程招标费

详见下表:

等;其他费用包括建设单位管理费,工程监理费等费用

法定代表人:梅强

资产评估说明 ....................................江西省樟树市属于....................................................................... 3

根据资产评估有关准则及规范要求,依据委托方提供的资料,在2011年7

(1r) n

④变动原则

(二)实物资产的分布情况及特点

土地价格遵循替代规律某块土地的价格,受其他具有相同使用价值的

基 础 及 公共 设 施 状五通一平,公共设施配套齐五通一平,公共设施配套五通一平,公共设施配套五通一平,公共设施

二、关于经济行为的说明

市场比较法进行评估待估宗地位于《樟树市城区土地级别及基准地价表》

4

所属区域福临工业园区樟树市区内樟树市区内樟树市区内

交易方式拍卖拍卖拍卖

格表示具体界定如下:

编号项江西樟树市邮编目名称计算基数及计算公式系数(%)金额(元)

年月日

2其中人工费174,277.40

编号项目名称计算基数及计算公式系数(%)金额(元)

c.基础设施条件

e.调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道158号房地产项目评估说明

地价变化不大,故交易期日条件指数均为 100

资产评估说明

地使用权类型为出让,土地用途为商业,宗地面积为 22,969.00 平方米,土地

(一)纳入本次评估范围内土地使用权,证载土地用途为商业,因《国有土

中通评报字〔2011〕103号

清宜公路、清高公路、樟抚公路在境内相互衔接并向外延伸,市区距昌北机

该办公楼于 2006 年投入使用,距评估基准日投入使用已 4.5 年考虑到

式中:r——土地还原率,无风险报酬率参照当江西省樟树市邮编前已发行的中长期国债收益率的平均

市樟树市药都南大道 158 号的房地产,包括固定资产(房屋建筑物)和无形

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

一、评估对象与评估范围说明 ........................................................................ 3

层高、跨度、用材、装饰等方面进行比较,找出差异作为调整因素,进行调

板墙面,木质装饰线条,榉木板吊顶

方米

c.资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利率

时一年期贷款利率为 6.31%

对于条件所限无法实施观察鉴定的项目,一般采用使用年限法确定成

十二建筑工程造价(一樟树市实验小学)+...+(十一)4,407,487.25

土地剩余年限35.24商业 40 年,住宅 70 年商业 40 年,住宅 70 年商业 40 年,住宅 70 年

元,同比增长 49.2%,比年初计划高 14.2 个百分点;规模以上工业实现增加

宗地环境地质洪水淹

因无法收集足够的市场交易案例和租赁价格水平故无法采用市场法和

选择比较因素的有:土地剩余使用年、土地用途、交易期日、交易方式、

有权证书,权属登记情况详见下表:

规费(社保、公积金、保

住宅用地65

4检验试验等六项费[(1)+(2)]×系数8.754,032.57

四施工图审查收费(一)×费率0.12%11,894.89

零售(以上项目国家有专项规定的除外)

12散装水泥基金1.5建筑面积赣财字(2003)12 号

米;二期总部附楼建于 2006 年,钢混结构,地上三层,首层层高 5.1 层,二

在完全的自由市场中,一般商品的价格,江西省樟树市地图取决于需求与供给关系的均衡

(一)房屋建筑物共计 4 项,分别自建于 2003、2006 年,总建筑面积为

司樟树市药都南大道 158 号宗地的的解释》确定:

四价差25,494.56

素其他影响因素100///100

本次评估对建筑物主要采用使用年限法和观察法综合判定成新率

二层:楼梯面为花岗岩,乳胶漆墙面,大玻璃隔墙、石膏板吊顶天棚,

价

最有效发挥为前提的

土地用途商、住商、住商、住

要有假设开发法、市场比较法、剩余法(也称假设开发法)、成本逼近法、基准

域交通便利度3 条公交1 条公交无公交车无公交车

①核实方法

(5)评估方法

单位:元/平方米

素环境因素100///103

在实地勘查时发现账实不符的情况时,以实物为准;发现工程项目、面

因相邻土地利用

④账面值组成

关于评估说明使用范围的声明 ..樟树市............................................................................. 1

委估宗地为产权持者于 2006 年购置土地使用权证编号为樟国用(2011)

二技术措施费csf1[b]

新率

地块,即同类型具有替代可能的地块价格所控制换言之,具有相同使用价

三组织措施费(4)+(5)7,890.01

五估价242,553.60

n——土地法定年限

目录

江西仁和药业有

6工程造价审核费0.10%建安工程费赣计收费字(2003)1177 号

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

商业用地面积 2,280 平方米,住宅用地面积 24,154 平方米),容积率 r≤2.64,密

用地类型一二三四

——供电

卫生间:楼地面为防滑地砖,瓷砖墙面樟树市,铝合金扣板吊顶

药业有限公司为仁和药业股份有限公司全资子公司截止评估基准日,江西

地土地市场发育情况并结合估价对象的具体特点、评估目的等,选择适当的

仁和药业股份有

江西中方医药股租 , 自 第 31

1建设单位管理费1.35%建安工程费财建(2002)394 号

20

(一)企业营业执照复印件

对象在 2011 年 6 月 30 日,评估土地剩余使用年限,评估设定土地用途、评

范围内,可以选用基准地价系数修正法进行评估

案例 1 总部附楼(房屋建筑物评估明细表序号 2、3)

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道158号房地产项目评估说明

发量与房价齐升的势头,带动了城市地价的上升但根据城市发展趋势,住

18

益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的利益,并以能满

4临时设施费樟树市实验小学首页[(一)+(二)]×系数2.4757,063.55

g.编制比较因素修正系数表

县,1988 年 12 月撤县建市全市总面积 1291 平方公里,城市面积 32 平方公

c.综合成新率的确定

度,且由于市场公开资料较缺乏,故本次评估不采纳市场法进行评估;第二,

基准地价 2,586 元/m2

号证编号名称位置日期性质用途程度价值

a.概述

樟树药业发达,享有“药不到樟树不齐,药不过樟树不灵”之美誉,为海

=93%×40%+93%×60%

八城市市政设施配套费建筑面积×费率30.00206,553.60

三组织措施费(4)+(5)97,493.19

案例宗地 1——土地使用权清查评估明细表序号 1

.9.1-2012.7.31

格确定建筑安装工程费用

使用年限法成新率×100%

与待估宗地的评估期日应接近;

记录资产的现实状况;对关键、重要或有代表性的项目详细填写现场记录表,

比准价格5,201.455,138.樟树市市政府684,929.15

b.交易期日修正:经评估人员市场调研,樟树市自 2010 年 8 月以来,

安装工程造价取费表

序号承租方出租面积租期租金备注

所属区域100///100

42,298..10.1 起一年免租

樟树市拥有 220kv 变电站一座,110kv 变电站 4 座,35kv 变电站 8 座,

品除外)、机电(小轿车除外)、电子产品、文体办公用品、通讯器材(无线

绿化率:35%

内外药界同仁公认的“国药之都”现有国家级中药材专业市场 1 个,每年举

4检验试验等六项费[(1)+(2)]×系数7.0060,753.66

六企业管理费[(一)+(二)+(三)]×系数8.03193,343.00

樟树市基准地价的内涵为:于 2004 年 1 月 1 日估价为基准日,在评估时点

牌成交日期为 2010 年 8 月,起拍价 1,630 元/平方米,成交单价 3,000 元/平方

樟树市药都南大道 158 号宗地的的解江西省樟树市新闻释》确定

比较交易案例的选择,是针对具体要评估对象的条件,从众多的市场交

份有限公司个月起年租

a.使用年限法

2.无形资产——土地使用权说明

1(2011)第楼用都南大道2046.9.25出让商业22,969.0043,150,902.5339,051,566.94

a.城市资源状况

樟国用办公樟树市药

容积率、临街状况、宗地内开发状况、相邻土地利用状况、其他因素等)

限公司万元

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

其尚可使用年限为 55.5 年根据尚可使用年限和其总使用年限的比率确定成

h.比准价格计算

仁和药业股份有限公司拟收购樟树市药都南大道 158 号房地产项目评估说明

土地价格是各种因素相互作用形成的,影响土地价格的因素发生变动,

值、有替代可能的地块之间,会互相影响和竞争,樟树市永泰镇邮编使价格相互趋于一致

财政收入总量在全省排名第八,比上年前移 3 位;其中地方收入完成 6.05 亿

①重置全价的确定

修正系数1.261.281.31.321.341.361.381.4

水),宗地内为“一平”(场地平整)

1.房屋建筑物共计 3 项,为一幢办公用房,房产总建筑面积为 16,472.52

100///100

c.个别因素

评估值=重置全价×综合成新率

b.委估资产的屋面防水层 6,168 平方米于 2009 年重新翻修,会议室 2,656

整,计算出类比建筑物单位重置全价

基本计算公式:评估价值=重置全价×成新率

估设定的容积率、评估设定土地开发程度的土地使用权价格

项目名称药都南大道 158 号杏佛路西侧地块沿江南路 d 地块沿江南路 e 地块

整后账面值增值 79,667,844.06 元,增值率 204.01%增值的原因是樟树市规

一直接工程费定额樟树市网直接费[b]3,192,717.69

5招投标代理费0.45%建安工程费计价格[2002]2503 号

编号编号类型途止日期(m2)

通过调查分析,选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的 3 个比较